Vermieter können grundsätzlich alle Ausgaben rund um die vermietete Wohnung mit der Steuererklärung absetzen. Daher versuchte ein bayerisches Ehepaar die Instandhaltungsrücklage für das Jahr der Einzahlung geltend zu machen. Doch das Finanzamt und der Bundesfinanzhof (BFH), in letzter Instanz, verwehrten dies. Ein Werbungskostenabzug wird aber nicht gänzlich versagt, sondern auf einen späteren Veranlagungszeitraum verschoben.
Vermieter und Wohnungseigentümer mit einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit verschiedenen Eigentümern müssen eine zweckgebundene Erhaltungsrücklage für zukünftige Reparaturen am Haus ansparen. Diese Zahlungen fließen monatlich an die gesetzlich vorgeschriebene Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die das Geld bis zur Verwendung verwaltet. Warum diese Zahlungen nicht sofort absetzbar sind und wie die obersten Richter dies begründen, erklärt die Lohnsteuerhilfe Bayern.
Gleichbehandlung aller Wohneigentümer
Der 9. Senat des BFH lehnte die Klage ab, weil andere Wohneigentümer in Einfamilienhäusern das Geld schließlich nur für das Jahr absetzen können, indem sie die Reparaturen bezahlt haben. Ein Ansparen für künftige Ausgaben sei daher nicht zu berücksichtigen, lautete die Begründung. Es sei gerechtfertigt, wenn der Steuerbonus für Vermietung und Verpachtung nicht schon zum Zeitpunkt der Zahlung in die Erhaltungsrücklage gewährt wird, sondern erst, wenn tatsächlich am Haus etwas instandgesetzt, repariert oder modernisiert wird.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten?
Zudem ist steuerrechtlich zwischen den sofort abziehbaren Erhaltungsmaßnahmen und den Herstellungskosten eines Gebäudes zu unterscheiden. Letztere werden über mehrjährige Abschreibungen berücksichtigt. Dies betrifft zum Beispiel die Beseitigung versteckter Baumängel oder Schönheitsreparaturen. Die Höhe der Ausgaben und die steuerliche Zuordnung könnten zudem erst bei Vorliegen der konkreten Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden und nicht schon vorab, erklärten die Richter.
Kein Werbungskostenabzug bei Veräußerung
Eine Ausnahme gibt es aber: Wird die Wohnung vor der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen verkauft, kann der Alteigentümer das eingezahlte Geld leider nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Meist ist jeden Monat ein Euro pro Quadratmeter der Erhaltungsrücklage zuzuführen. Das kann je nach Größe der Wohnung einen drei- bis vierstelligen Betrag pro Jahr ausmachen und sich über die Jahre aufsummieren. „In so einem Fall, regelt man das idealerweise im Kaufvertrag. Die angesparte Instandhaltungsrücklage sollte im Kaufpreis berücksichtigt werden, so dass ein Ausgleich stattfindet“, erklärt Tobias Gerauer, Vorstand der Lohi.
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Die Lohi (Lohnsteuerhilfe Bayern e. V.) mit Hauptsitz in München wurde 1966 als Lohnsteuerhilfeverein gegründet und ist in rund 300 Beratungsstellen bundesweit aktiv. Mit mehr als 700.000 Mitgliedern ist der Verein einer der größten Lohnsteuerhilfevereine in Deutschland. Die Lohi zeigt Arbeitnehmern, Rentnern und Pensionären – im Rahmen einer Mitgliedschaft begrenzt nach § 4 Nr. 11 StBerG – alle Möglichkeiten auf, Steuervorteile zu nutzen.
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